住宅小区的居民因他人犯罪而遭受人身、财产损害的，物业管理公司是否该承担责任？如果应当承担责任，额度又该是多少？由于物业管理属于近年来的新兴产业，我国现有的物业管理条例及有关民事法律对此没有确切的规定，因此法院在审理此类纠纷时存在一定的争议。
　　笔者认为，物业公司在管理中如果没有履行安全责任，承担的应当是有限的违约责任，而并非是全额赔偿责任。试阐析如下：

　　第一，物业公司和小区业主之间属于服务合同的法律关系。

　　根据物业管理条例的有关规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确的约定。而对于物业管理企业来说，必须按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生，保障小区内的安全秩序。

　　第二，物业安全服务的性质是一种有限的安全防范服务。

　　物业管理的保安负责维护的安全不是广义上的社会安全，而是一种群防群治的、有限的安全防范服务。物业管理公司的安全义务是指其在物业管理活动中所实施的一系列给予业主安全感觉的措施，包括：值班保安对犯罪分子的威慑力量、物业管理工作人员对已经发现的不安全情况的遏止作用、接到报警信号的及时处理措施等。保安不能等同于保镖，物业公司对业主人身、财产安全的保护义务主要来源于合同的约定或者法律、法规的直接规定，我们不能苛求物业公司完全确保管理区域内所有财产和人身的安全，更不能将属于国家行政、司法机关的职能作为保安的职能。

　　第三，因他人犯罪造成业主人身、财产损失的，物业公司承担的是违约责任而不是侵权责任。

　　如前所述，物业管理的性质属于服务合同，如果物业公司出现了值班保安擅离职守、工作人员对已发现的不安全情况置若罔闻、接到报警信号没有及时采取应对措施等过错行为，就可以认定物业公司未能履行物业服务合同的约定。如果因此而导致业主人身、财产安全受到损害，就应当依法承担相应的违约责任。因为毕竟业主的人身、财产损失是因为他人犯罪行为而引起的，犯罪分子除了应受到刑事制裁外，还应承担附带的民事赔偿责任。我们只能要求物业公司承担因管理不善造成的违约责任，而不能要求其承担全部的赔偿责任。因此，如果物业公司已履行了服务合同所约定的相关保安义务，业主不能证明其管理上存在过错的，就不能要求物业公司承担损害赔偿责任。

　　第四，赔偿额度不宜定得过高。

　　按照合同法关于违约条款的立法原则，物业公司违反物业管理服务合同约定义务所承担的法律责任，不能超出它对履行本合同时对合同风险的理解，这个理解的范围在案件当中取决于法官的自由裁量权。笔者认为，具体到每个案件，要综合考虑个案中物业公司的过错程度、收取物业费的标准等实际情况而定，赔偿额度不宜定得过高。因为如果将全部赔偿责任推给物业公司，则物业公司必须加强安全防范，势必会大幅度提高收费标准，以提高自己的赔偿能力；而如果把责任全部推给业主，则业主必须完全依靠自我防范，对物业公司提高服务水平没有促进作用。因此在审判过程中，如果认定物业公司应当承担责任，笔者认为一般确定在30%左右比较合适。

查 鸣 董婧怡