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商品房现售知识汇总
时间:2010-05-04 10:08 来源: 互联网 点击:

 商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

  商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。商品房现售,应当符合以下条件:

  1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

  2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

  3、持有建设工程规划许可证和施工许可证;

  4、已通过竣工验收;

  5、拆迁安置已经落实;

  6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

  7、物业管理方案已经落实。

  国家对商品房现售的要求是必须取得竣工验收合格证明,但是有些地方法规在此基础上提高了标准,例如要求房地产开发企业要想现售商品房,必须已取得商品房的初始登记的房地产证(大产证),没有取得大产证的新建商品房销售行为一律视为商品房预售。

 

购买精装修的房屋应该注意什么?
 

  随着精装修楼盘数量的逐步增加,购买精装修房屋的人也随之增加,下面就来介绍一下购买精装修房屋应该注意哪些问题。

  一、何为"精装修房屋"?

  根据建设部颁发的《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)的规定,"精装修房屋"是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设施全部安装完成的房屋。并且这里的"房屋"是指新建城镇商品住宅中的集合式住宅。

  二、买房人应就精装修部分与开发商而非装修公司签订合同

  某开发商在销售房屋时宣传其所售房屋为精装修房屋,买房人为省去装修的麻烦,便购买了该小区的一套房屋,并与开发商签订了《商品房买卖合同》,同时在合同中约定对于房屋装修部分另行签订装修合同。但当买房人按开发商要求前去签订装修合同时,却发现签订装修合同的对方由开发商变为某装修公司,并约定如将来出现房屋装修质量问题由买房人直接要求装修公司承担保修责任,与开发商无关。而买房人则认为,其购买房屋是向开发商购买,应与开发商签订装修合同。由此便引出一个问题:购买精装修房屋的买房人就房屋装修部分究竟应当同开发商还是装修公司签订合同?

  《商品住宅装修一次到位实施细则》第1.7.1条明文规定:"确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人,承担住宅装修工程质量责任,负责相应的售后服务。"这就从法律上明确了开发商对装修部分的保修责任。从合同的相对性来讲,只有合同当事人才能享有合同权利并承担合同义务。既然要求开发商承担保修责任,买房人自然应当与开发商而非装修公司签订装修合同。况且,买房人购买的是精装修房屋,装修作为所购房屋的一部分,开发商自然负有与买房人对相关的装修事项作出约定,并对装修质量承担保修责任的义务。实践中,开发商之所以要求买房人与装修公司签订装修合同,主要是因为装修质量问题在房屋买卖中普遍存在,一旦买房人与装修公司签订装修合同并约定装修公司对装修质量承担责任,开发商便将本应由其承担的装修质量责任推卸给装修公司。而对于买房人来说,由于装修公司的经济实力与开发商无法相比,一旦房屋交付后出现质量问题,装修公司主观上不愿或者客观上不能对问题房屋进行保修,甚至有的装修公司已经找不到了,使买房人的利益无法得到保护。因此,购买精装修房屋一定要与开发商而非装修公司签订装修合同或在购房合同中即对装修事宜做出约定,并且以书面形式约定开发商须对装修质量承担保修责任,这既是法律的明文规定,也是保护买房人合法权益的必要。此外,要尽可能的对装修所使用的材料、品牌、型号等标准做具体约定,避免使用"高级"、"优质"、"名牌"等含混的字眼,以免房屋交接验收时产生争议。

  三、如何验收精装修房屋

  (一)检查装修设备与合同约定是否相符

  实践中,一些精装修房屋在验收的时候买房人经常会发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了令自己不太满意的地方,比如品牌、式样等。这时候,买房人应当仔细审查合同就该部分是如何约定的。如果购房合同就装修所使用的材料、品牌、型号等作出了具体约定,建议买房人在验收的时候先不必急于验收装修的工程质量,而是应该先花一些时间,检查一下装修所使用的设备和材料是否与合同约定相符。如果与合同约定不符,通常意味着住宅品质的降低。

  (二)验收时应该注意哪些装修项目

  第一步,要关注常见的装修通病,如漏水,排水不畅等,要看厨房、卫生间的防水有没有做;检查厨房、卫生间的上下水管道,看看排水管道排水是否顺畅,上水管是否存在渗漏现象;洗手间的卫生器具冲水快慢,地面是否存水等。

  第二步,检查配电线路。检查房间内的强弱电是否达到使用条件,布局安排是否合理。

  第三步,注意常使用的部件,如五金安装是否配套、齐全,是否端正牢固。

  第四步,检查木工制品以及油漆工制品,主要是指门、窗、橱柜等。重点检查是否变形,开启是否灵活,装饰面是否滑伤,颜色是否一致,接缝处开裂现象是否严重,油漆是否存在流淌现象等,对窗户还应检查是否渗水。

  第五步,检查地面地砖是否存在空鼓现象,正常走动时地板是否有响声等。

  第六步,要关注接口部位,尤其是一些装修时被暗埋的隐蔽工程,如为避免串味,厨卫吊顶内通风设置的接入口是否适当等。

  第七步,向开发商索要装修说明书,以便了解暗埋工程以及使用方法。

  第八步,检测室内空气质量是否达标,有无环境检测报告。

  四、哪些问题不应作为拒绝收房的条件

  1、气候变化原因导致的部分房屋质量问题;

  2、因买房人缺乏专业知识误认为房屋存在质量问题。

  在上述第1种情况下,买房人不能以此为由拒绝收房,但开发商负有保修责任。比如冬季交验的精装修房屋可能存在轻微的木制品开裂现象就属于此种类型。在上述第2种情况下,开发商应与买房人加强沟通,消除误解。比如有些买房人对清漆木地板不满意,认为"木地板的花纹不一致",而这是由木材的自然色差引起的,此时买房人就不能以此为由拒收房屋。

是否可以将地下人防工程一并出售?
关于居住小区地下人防工程的所有权归属,理论和实务上分歧较大。概括而言,有三种不同的观点:一是国家所有说。此种观点认为,结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室(下称,结建人防工程)属于国家所有,因为结建人防工程是免交土地出让金及大部分相关税费建成的。在现实生活中,不少政府的人防办也代替国家行使所有权,将结建人防工程出租或作其他商业化利用。二是开发商所有说。此种观点认为,在房屋买卖合同中,结建人防工程属于"附属公共配套设施",没有进行公共面积分摊,建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积,因此,工程建造者开发商就应当享有所有权。三是业主共有说。此种观点认为,居住小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的,所以,应当为小区业主共有。以上观点均有一定道理,但是,现行法律并没有明确结建人防工程的所有权归属。可见,地下人防工程的所有权在法律规定上尚处于不明确状态。

  即使地下人防工程所有权不明确,根据我国《人民防空法》第五条规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。我们从中可以看出,如地下人防工程被确认属于开发商投资建设,由于地下人防工程的特殊地位,开发商仅有权对地下人防工程使用管理并有权获得收益,开发商出售房屋时无权将地下人防工程一并出售。

商品房现售申办流程

 1、开发企业在房屋竣工并具备实测条件时,持规划核准图至测绘管理科申请共有共用部位审核; 2、测绘管理科对开发单位提供的规划核准图进行审核,界定共有共用部位并出具《商品房共有共用部位审核表》,移交图纸(含总平图)至测绘一、二所,同时通知开发企业办理实测申请手续;

  3、开发企业取得实测成果后,办理入网认证,通过综合业务系统获取实测数据建立楼盘并补充定义相关楼盘信息,同时提交商品房现售申报资料;

  4、商品房管理科获取楼盘实测数据后,对申报资料和上传信息进行审核,并确认自建商品房和共有共用部位;

  5、商品房管理科办理初始登记审批手续;

  6、商品房管理科在发放初始登记证明后开放楼盘,开发企业上网销售;

  7、开发企业可凭初始登记证明至登记受理部门办理《房屋所有权证》领证手续或转移登记手续。

 1、商品房销售时,以什么计量单位作为计价方式?

  答:商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积计价。

  2、商品房的计价方式是否可以自由选择?

  答:从2002年10月1日起,商品房的计价方式只能选择按套(总价)计价或按套内建筑面积计价。

  3、商品房建筑面积如何计算?

  答:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

  4、何谓“预售面积”和“竣工面积”?它们有何区别?

  答:预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积,它只供房地产预售时使用;竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积,它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。

  5、有些房地产的竣工面积与预售面积不一致,其原因主要有哪些?

  答:其产生的原因大致可概括为:(1)建筑物的某部分改变设计;(2)施工过程中,建筑物的某部分未按原设计施工;(3)施工错误或施工误差过大;(4)竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变;(5)正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。

  6、业主如对已购房地产的面积有疑问时,该如何处理?

  答:在预售期间,可向开发商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图,根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。

  在竣工入伙后,可按相关规范自行实测,如仍存疑问,可要求进行重新测量。

  7、业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时,应注意些什么?

  答:业主在复查已购房地产的面积时,一般只能丈量该套房的套内建筑面积,而且还需注意墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题。

  8、按建筑面积计价的商品房,发生面积差异时如何处理?

  答:按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的处理方式。

  9、成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成?

  答:成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

  10、什么是套内房屋使用面积?

  答:套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按下列规定计算:(1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;(4)内墙面装饰厚度计入使用面积。

  11、什么是套内墙体面积?

  答:套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。本处所指的“其他公用面积” 包含了电梯井周边的过道、走廊,也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。

  12、什么是套内阳台建筑面积?

  答:套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

  13、什么是房屋的共有建筑面积?

  答:房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。

  14、房屋的共有建筑面积包括哪些内容?

  答:共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

  15、按套内建筑面积售房,房价是如何计算的?

  答:(1)房地产开发企业预售的商品房,按套(单元)或整层出售的,以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称“套内建筑面积”)计算房价;整幢出售的,以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时,开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。(2)房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易,实行总价交易,房价可不与房屋建筑面积挂钩,但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋,房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构的房屋建筑平面图。

  16、按套内建筑面积计价的商品房,其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算?

  答:按套内建筑面积计算房价的商品房,其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内,不再另行计价。

  17、按套内建筑面积计价的商品房,其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁?

  答:应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积,其权属属于各产权业主共同所有,任何单位和个人不得独自占用。

  18、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同?

  答:“套内建筑面积”售房,实际上是以“套内建筑面积”为交易面积,按套内建筑面积计算房价,其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内,不再另行计价。 同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积,其权属属于各产权主共同所有,任何单位和个人不得独自占用。

  “建筑面积”售房,实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积,按建筑面积计算房价。由于“分摊的共用建筑面积”的存在,使售房面积复杂化、专业化,非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用建筑面积”的合理性和准确性,购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。


 

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