预售商品房开发商擅自变更设计怎么办?
买房人在收房时，有时会发现开发商对房屋设计进行了变更，有的是在房屋中增加了设备管道，有的是各房屋的面积发生了变化，有的是房屋布局发生了变化，原来的三居室变成了两居室，还有的是在买房人购买的一层房屋边增加了变电站，等等。那么买房人遇到这样的情况该如何处理呢?
建设部发《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买房人。买房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买房人的，买房人有权退房;买房人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
商品房买卖合同示范文本将上述规定写入合同，并且同时规定，买受人选择退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起在双方约定的期限内将买受人已付款退还给买受人，并按双方约定的利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
因此，如果买房人能够确认没有收到开发商关于变更的书面通知，可以选择退房并由开发商承担相应的违约责任;如果买房人不愿退房，可与开发商协商解决，协商不成的，可提起诉讼，要求开发商赔偿损失。
在此提醒买房人，在签订合同时应尽量将自己能考虑到的可能影响商品房质量或使用功能的情形均写入合同，并对买房人不选择退房时开发商需承担的违约责任在合同中事先作出约定，以免发生问题时开发商不同意协商而使自己处于被动地位。
预售合同签订后，购买人可否要求任意变更买受人姓名?符合变更条件的，变更手续如何办理?
预售合同属于买卖契约，契约订立后预购人要求变更合同买受人姓名属单方变更契约条款，并由预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
但在某些特殊情况下可以变更预购人，包括：(1)法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的;(2)继承或遗赠;(3)离婚;(4)夫妻之间更名;(5)法律法规规定的其他情况。办理预售合同备案变更后，房管或建设行政主管部门为当事人和房地产开发企业核发商品房预售合同备案变更登记表。
办理商品房预售合同备案变更手续需提交下列材料：
(1)因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的，受让方可以单方办理预售合同备案变更手续并提交下列材料：商品房预售合同备案变更申请表(原件);生效的法院判决书、裁定书、调解书、仲裁裁决书(原件);当事人的身份证明(原件、复印件)，委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证明(原件、复印件);商品房预售合同(原件);预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记(期房抵押登记)的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。
(2)因继承、遗赠发生房屋买受人变更的，由继承人、受遗赠人办理预售合同备案变更手续并需提交下列材料：商品房预售合同备案变更申请;继承权公证书(原件)或接受遗赠公证或法院判决书(原件);继承人、受遗赠人的身份证明(原件、复印件)，委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证明(原件、复印件);商品房预售合同(原件);预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记(期房抵押登记)的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。
(3)因法院判决、调解离婚发生房屋买受人变更的，财产归属方可以单方办理预售合同备案变更手续;协议离婚的，由双方共同办理预售合同备案变更手续，并需提交下列材料：商品房预售合同备案变更申请;离婚证(原件、复印件);离婚财产归属协议(协议离婚的)或生效的法院判决书或调解书(法院判决、调解离婚的)(原件);当事人的身份证明(原件、复印件)，委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证明(原件、复印件)，协议离婚的房产处分人的授权委托书需公证;商品房预售合同(原件);预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记(期房抵押登记)的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。
(4)夫妻共有的房屋，夫妻之间变更名称的，由夫妻双方共同办理预售合同备案变更手续并需提交下列材料：商品房预售合同备案变更申请表一份(原件);夫妻双方共有房屋的协议和更名申请(原件);结婚证(原件、复印件);当事人的身份证明(原件、复印件)，委托代理的提交授权委托书(原件)和受托人身份证明(原件、复印件)，转移房产方的授权委托书需公证;商品房预售合同(原件);预购房屋已办理了预购商品房贷款抵押登记(期房抵押登记)的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明(原件)。
签署商品房预售合同应办理哪些手续?办理备案登记手续是否为商品房预售合同的生效条件?
《房地产管理法》规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》规定，预售商品房时，预售人应在预售合同订立后30日内向房地产管理部门办理备案登记。根据上述规定，当买房人与开发商签署商品房预售合同后，开发商应到房地产管理部门办理合同备案登记。对预售合同进行备案登记的作用是防止出卖人一房二卖而损害买房人的权益，保证买房人在房屋建成且具备办理房产证的条件时可以取得房屋的所有权。买卖合同经备案登记后，即使开发商又将房屋另售他人，买受人仍可取得房屋的所有权。
现房地产管理部门为简化办事程序，提高效率，推出了网上签约及网上备案登记的管理措施，签约及备案登记手续通过互联网即可完成。以北京为例，网上签约和备案的具体程序为，双方在确认合同条款后，登陆房地产管理部门网站，进行商品房预售合同网上签约，网上签约完毕后由开发商从网上打印合同，双方在合同上签字盖章。合同签订后7日内，开发商应将合同进行联机备案，即法规要求的备案登记，并打印一式两份《商品房预售合同联机备案表》，盖章后交买受人一份，同时提供买受人一份商品房预售合同原件，至此预售商品房买卖合同签约手续办理完毕。如买受人购买的房屋为现房，则仅需办理网上签约手续，不必再办理联机备案。
对商品房买卖合同进行备案登记仅仅是行政机关的管理措施，并非合同生效的条件。合同经买受人与开发商签字盖章后即产生法律效力，此时如开发商违约，即使买卖合同未进行备案登记，买受人也可依据合同追究其违约责任。当然，如买受人和开发商约定将办理备案手续作为合同生效的条件，则以双方约定为准。
1、商品房预售与商品房现售有什么区别?预售和现售分别需符合哪些条件?
商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，商品房预售又称"卖楼花"。商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。
根据《商品房销售管理办法》规定，商品房现售的条件为：
(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。
(2)取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法。
(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法。
(4)已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。
(5)拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益。
(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。
(7)物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。
另外实际操作中，房地产开发企业现售商品房时应完成房屋所有权初始登记(即取得大产权)。
商品房预售的条件为：
(1)预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书。主要为了确保预售商品房用地合法。
(2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。主要为了确保商品房预售规划手续合法。
(3)预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。这是商品房预售的关键条件，也是预售商品房区别于现售商品房的主要条件。
(4)预售人已经取得了商品房预售许可证。主要为了确保预售合法，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。
